Conceito de Short Sale

O que é Short Sale?

Uma short sale imobiliária é uma transação na qual um proprietário vende seu imóvel por um valor menor que o saldo devedor de sua hipoteca. Essa situação ocorre quando o proprietário enfrenta dificuldades financeiras que o impedem de continuar com os pagamentos da hipoteca e, como resultado, não pode vender o imóvel por um valor que cubra a dívida. Para que uma short sale seja possível, o credor deve aprovar a venda, pois concorda em receber menos do que é devido na hipoteca.

O processo de short sale permite que o proprietário evite a execução hipotecária, que é um procedimento legal no qual o credor toma posse do imóvel devido ao não pagamento. Embora o proprietário não vá lucrar com a venda, a short sale pode ajudar a mitigar o impacto negativo em seu histórico de crédito e situação financeira a longo prazo.

Diferença entre Short Sale e Execução Hipotecária

Short Sale e Execução Hipotecária são dois conceitos relacionados, mas representam cenários diferentes na gestão de imóveis com problemas de pagamento:

Short Sale:

• Em uma short sale, o proprietário trabalha diretamente com o credor para vender o imóvel por menos que o saldo da hipoteca.
• A decisão de vender é voluntária por parte do proprietário, que busca evitar a execução hipotecária e minimizar os danos ao seu crédito.
• A transação ocorre antes que o credor inicie ações legais para recuperar o imóvel.
• O processo de short sale pode ser mais flexível e colaborativo, permitindo que os proprietários tomem decisões que possam beneficiá-los no futuro.

Execução Hipotecária:

• A execução hipotecária é um processo legal no qual um credor toma posse de um imóvel devido ao inadimplemento do proprietário.
• Ocorre quando o proprietário para de pagar a hipoteca, e o credor inicia um procedimento para recuperar a dívida, geralmente através de uma venda em leilão.
• A execução hipotecária é geralmente um processo mais rígido e pode ter um impacto mais severo no crédito do proprietário, bem como em sua capacidade de obter financiamento no futuro.
• Frequentemente, os proprietários não têm controle sobre o processo, pois o imóvel é tomado pelo credor e vendido sem seu consentimento.

Contexto do Mercado Imobiliário

As short sales foram particularmente comuns durante períodos de crise econômica, como durante a crise hipotecária de 2008. Nessas épocas, muitos proprietários viram o valor de seus imóveis cair para níveis abaixo do que deviam em suas hipotecas, criando situações de "patrimônio negativo" ou "hipotecas submersas". Nesses casos, a short sale ofereceu uma saída para proprietários que não conseguiam manter seus pagamentos e enfrentavam a perda de suas casas.

Este tipo de venda tornou-se uma ferramenta importante na reestruturação do mercado imobiliário durante períodos de recessão, pois permite que os bancos minimizem potenciais perdas ao evitar o processo custoso e demorado de execução hipotecária. Desde então, as short sales permanecem uma opção em mercados imobiliários flutuantes ou em situações econômicas pessoais adversas, embora sua prevalência varie dependendo das condições econômicas e mercados locais.

Situações que Levam a uma Short Sale

Uma short sale é geralmente o resultado de várias situações financeiras adversas que podem afetar o proprietário. Algumas das mais comuns são:

Perda de Renda:

Perda de emprego ou redução nas horas de trabalho podem levar um proprietário a não conseguir cumprir suas obrigações hipotecárias. Isso é particularmente relevante em situações de recessão econômica ou crises de emprego.

Aumento de Despesas:

Situações como despesas médicas inesperadas, divórcios ou necessidade de cuidar de familiares podem criar uma pressão financeira que impede o pagamento da hipoteca.

Desvalorização do Imóvel:

Em mercados onde os preços dos imóveis diminuíram significativamente, os proprietários podem se encontrar com hipotecas que excedem o valor de mercado de suas casas. Isso pode levar à decisão de realizar uma short sale, já que vender o imóvel pelo seu valor atual não cobriria a dívida.

Problemas de Saúde:

Problemas de saúde graves ou prolongados podem resultar em uma carga financeira significativa e frequentemente perda de renda, o que pode tornar o pagamento da hipoteca insustentável.

Mudanças na Vida Familiar:

Eventos como o nascimento de um filho, divórcios ou mortes podem mudar drasticamente a situação financeira de uma família, levando à necessidade de vender o imóvel rapidamente.

Desastres Naturais ou Acidentes:

Desastres naturais, como inundações ou incêndios, podem danificar o imóvel e afetar seu valor. Se o proprietário não tiver seguro adequado ou não puder arcar com os reparos, pode considerar uma short sale como opção.

Processo de Compra em Short Sale

O processo de short sale pode ser complexo e requer uma série de etapas estratégicas envolvendo tanto o proprietário quanto o credor. Aqui estão as principais etapas do processo em detalhes:

Etapa 1: Busca por um Imóvel em Short Sale

O primeiro passo no processo é identificar imóveis que estão em short sale. Esses imóveis podem aparecer listados como tal em sites imobiliários. Corretores de imóveis podem acessar listagens de propriedades que estão em processo de short sale ou estão sendo preparadas para tal venda, o que lhe dará acesso a mais opções.

Etapa 2: Pré-qualificação e Financiamento

Antes de fazer uma oferta, é essencial obter uma pré-aprovação de financiamento. Isso significa que você precisará estar pronto para demonstrar ao banco (o credor do vendedor) que tem capacidade financeira para fechar a transação. Os credores exigem essa pré-qualificação como prova de que o comprador é sério e solvente.

Esta etapa também inclui garantir que você tenha fundos para cobrir custos adicionais que podem surgir em uma short sale, como:

• Custos de fechamento.
• Reparos (em muitos casos, imóveis em short sale são vendidos "no estado").
• Preparação adequada do imóvel, para esta etapa você pode usar nossa ferramenta de home staging virtual.

Etapa 3: Fazer uma Oferta

Quando você encontrar o imóvel ideal, precisará fazer uma oferta formal. Diferentemente de uma compra convencional, em uma short sale, a oferta deve ser aprovada tanto pelo vendedor quanto pelo banco ou credores envolvidos. É comum que os credores sejam rigorosos e façam uma revisão minuciosa antes de aceitar a oferta.

Considere os seguintes pontos ao fazer a oferta:

• Ofereça um preço competitivo: Embora o imóvel esteja em short sale, os credores buscam minimizar perdas, então nem sempre aceitam a oferta mais baixa. Ofertas muito baixas podem ser rejeitadas ou levar mais tempo para serem consideradas.
• Aceite a venda "no estado": Em muitos casos, o credor não lidará com reparos ou assumirá despesas adicionais. Ao aceitar comprar o imóvel em sua condição atual, você reduz possíveis pontos de negociação que poderiam atrasar a aprovação.

Etapa 4: Aguardar a Aprovação do Credor

Esta é uma das partes mais desafiadoras do processo de compra de imóvel em short sale: o tempo de espera. O credor não apenas precisa revisar a oferta do comprador, mas também avaliar toda a situação financeira do vendedor, revisar a avaliação do imóvel e analisar quanto podem perder na transação.

O processo de aprovação pode levar de algumas semanas a vários meses, dependendo de vários fatores:

• O tamanho do banco ou credor.
• O número de ofertas pendentes do banco.
• A documentação fornecida pelo vendedor (se o vendedor não tiver cumprido corretamente a documentação, isso pode atrasar o processo).

Etapa 5: Inspeção do Imóvel

Após a aprovação da oferta, uma inspeção do imóvel pode ser realizada. Embora, em muitos casos, o comprador já tenha aceitado a venda "no estado", a inspeção é um passo crucial para avaliar o estado real do imóvel e determinar se há problemas significativos que afetam seu valor ou habitabilidade.

Problemas comuns encontrados em imóveis em short sale incluem:

• Danos estruturais.
• Sistemas de água ou elétrica em má condição.
• Problemas com telhado ou drenagem.

Se a inspeção revelar problemas significativos, o comprador pode negociar com o credor para ajustar o preço, embora isso nem sempre seja eficaz nesse tipo de venda.

Etapa 6: Fechamento da Venda

Após a aprovação da oferta e a inspeção, o processo se move para o fechamento da venda. Este passo é semelhante a qualquer compra de imóvel, mas com alguns aspectos específicos da short sale:

• Documentação do Credor: O credor do vendedor fornecerá documentos adicionais para confirmar a aceitação da venda abaixo do saldo devedor da hipoteca.
• Pagamento de Custos de Fechamento: O comprador deve estar preparado para cobrir todos os custos de fechamento, que podem incluir impostos, taxas advocatícias e outros encargos relacionados à transação.
• Assinatura de Documentos Finais: Ambos o comprador e vendedor, bem como representantes do credor, precisarão assinar os documentos finais da transação.

Se o objetivo da compra de uma short sale é ressellá-la, você pode prepará-la para venda com nosso home staging virtual. Em apenas alguns cliques, você será capaz de visualizar o que o imóvel pareceria após reformas, experimentar diferentes estilos de design, reorganizar espaços e apresentar uma proposta mais atraente aos potenciais compradores.

Vantagens e Desvantagens de Short Sale

As short sales oferecem uma série de vantagens e desvantagens para ambos os vendedores e compradores. Aqui estão esses aspectos detalhados para ajudar a entender melhor as implicações desta modalidade de venda.

Vantagens para o Vendedor

Evitando Execução Hipotecária

Uma das principais vantagens de uma short sale é que permite que o vendedor evite a execução hipotecária. A execução hipotecária pode ter um impacto devastador na situação financeira e no crédito do proprietário. Optando por uma short sale, o vendedor pode:

• Manter o Controle: O vendedor tem mais controle sobre o processo e pode escolher quando e como vender o imóvel, diferentemente de uma execução hipotecária, que é um processo judicial no qual o credor toma posse do imóvel.
• Mitigar o Impacto no Crédito: Embora uma short sale afete o histórico de crédito do vendedor, o impacto geralmente é menos severo do que em uma execução hipotecária. Isso pode permitir que o vendedor reconstrua seu crédito mais rapidamente e facilite a obtenção de financiamento no futuro.

Redução de Dívida

Outra importante vantagem é a possibilidade de reduzir ou eliminar a dívida pendente. Quando uma short sale é aprovada, o credor concorda em receber menos do que é devido. Isso significa:

• Menos Responsabilidade Financeira: Ao vender o imóvel por um preço abaixo do saldo da hipoteca, o vendedor pode se livrar de uma carga financeira que seria insustentável.
• Negociação de Dívida: Em alguns casos, os credores podem perdoar o saldo restante da dívida, permitindo que o vendedor comece de novo sem a carga de uma dívida hipotecária.

Vantagens para o Comprador

Compra a Preço Reduzido

Para os compradores, uma das principais vantagens de uma short sale é a possibilidade de adquirir um imóvel a um preço reduzido:

• Oportunidades de Investimento: Os compradores podem encontrar imóveis que estão sendo vendidos abaixo do valor de mercado. Isso pode ser especialmente atraente para investidores imobiliários que procuram imóveis para rehabilitar ou alugar.
• Menos Competição: Em alguns mercados, há menos competição por imóveis em short sale, o que pode dar aos compradores uma vantagem ao negociar. Como esses processos são mais longos e complexos, muitos compradores ficam desanimados e procuram opções mais simples.

Desvantagens para o Vendedor

Impacto no Crédito

Apesar das vantagens, uma short sale também pode ter desvantagens para o vendedor:

• Impacto no Crédito: Embora o impacto de uma short sale no crédito seja menos severo do que em uma execução hipotecária, ele pode ainda resultar em uma diminuição no score de crédito. Isso pode dificultar a obtenção de empréstimos ou financiamento no futuro, embora o vendedor possa se recuperar mais rapidamente.
• Registro no Relatório de Crédito: Uma short sale é registrada no relatório de crédito do proprietário como uma venda em que menos do que era devido foi recebido, o que pode ser visto negativamente pelos futuros credores.

Processo Longo e Complicado

O processo de short sale pode ser tedioso e prolongado:

• Burocratia: A necessidade de negociar com o credor e cumprir com sua documentação pode estender o processo por meses. Isso pode ser frustrante para proprietários que buscam uma solução rápida.
• Incerteza na Aprovação: Não há garantia de que o credor aprovará a short sale. Isso pode criar ansiedade e frustração para vendedores que podem estar ansiosos para resolver sua situação financeira.

Desvantagens para o Comprador

Incertidão na Aprovação do Credor

Os compradores também enfrentam desvantagens ao participar de uma short sale:

• Processo Longo: A aprovação da short sale depende da aprovação do credor, que pode levar tempo. Os compradores devem estar preparados para um processo que pode levar mais tempo do que esperado.
• Possibilidade de Perder Outras Oportunidades: Como o processo pode ser longo, os compradores podem perder oportunidades de adquirir outros imóveis enquanto aguardam a aprovação da short sale. Esta incerteza pode ser um desincentivo para alguns compradores.
• Condições do Imóvel: Alguns imóveis em short sale podem precisar de reparos significativos ou podem ter problemas legais associados. Os compradores devem estar cientes desses fatores antes de comprometer-se com a compra.

Implicações Financeiras e Legais de Short Sale

O processo de short sale não apenas envolve uma mudança na propriedade, mas também tem várias implicações financeiras e legais que vendedores e compradores devem considerar. Aqui estão esses aspectos críticos em detalhes:

Considerações Tributárias

Uma short sale pode ter implicações tributárias significativas que o vendedor deve considerar:

• Imposto de Ganhos de Capital: Embora uma short sale envolva a venda do imóvel por menos do que é devido, se o vendedor realizou um ganho (por exemplo, se o imóvel foi adquirido por um preço baixo e vendido por um preço mais alto, embora menos do que a dívida), eles poderiam ser tributados.
• Perdoamento de Dívida: Em alguns casos, o credor pode perdoar o saldo restante da dívida hipotecária após a venda. No entanto, de acordo com as leis fiscais, este perdoamento de dívida pode ser considerado renda tributável. Portanto, o vendedor poderia enfrentar uma responsabilidade tributária sobre o valor perdoado.

Responsabilidade Legal pela Dívida Restante

Um aspecto importante a considerar é a responsabilidade do vendedor em relação à dívida restante após uma short sale:

• Dívida Não Paga: Se o credor aceitar uma short sale, ele pode perdoar a dívida restante, liberando o vendedor da obrigação de pagar o saldo restante da hipoteca. No entanto, isso não é automático e depende da negociação entre o vendedor e o credor.
• Documentação Legal: É essencial que o vendedor obtenha documentação formal indicando que a dívida foi perdoada. Sem essa documentação, o credor pode ter o direito de reivindicar o saldo restante mais tarde, o que poderia levar a problemas legais.
• Possibilidade de Ações Legais: Em alguns casos, se o credor não perdoar a dívida e o vendedor não puder pagar o saldo restante, o credor pode tentar recuperar o valor devido através de ações legais. Isso destaca a importância de ter clareza na negociação com o credor.

Impacto no Valor de Mercado de Imóveis Próximos

A short sale não afeta apenas o vendedor e comprador diretamente envolvidos, mas também pode ter um impacto no valor de mercado de outros imóveis na mesma área:

• Redução no Valor de Mercado: Short sales são frequentemente realizados a preços significativamente reduzidos, o que pode exercer pressão descendente nos valores de outros imóveis na área. Potenciais compradores podem considerar esses preços mais baixos ao avaliar outros imóveis na área, o que pode afetar a percepção geral do mercado.
• Percepção do Mercado: A existência de várias short sales em um bairro pode dar a impressão de que o bairro está em declínio, o que pode desanimar potenciais compradores. Esta percepção pode dificultar futuras vendas de imóveis no mesmo bairro, afetando o valor de mercado.
• Avaliações e Valorações: Avaliadores frequentemente consideram vendas recentes na área ao avaliar o valor de um imóvel. Se houver várias transações de short sale na área, isso pode resultar em uma redução nas avaliações de outros imóveis, impactando seu valor de mercado.

O Papel do Corretor Imobiliário em uma Short Sale

O corretor imobiliário desempenha um papel crucial no processo de short sale. De ajudar o vendedor a navegar pela documentação, até facilitar a comunicação com os credores e marketing do imóvel, sua expertise é inestimável. Aqui estão os detalhes das funções e responsabilidades do corretor imobiliário, estratégias de marketing para short sales e a importância de comunicação com os credores.

Funções e Responsabilidades do Corretor Imobiliário

Conselho Inicial

O primeiro passo para um corretor imobiliário é fornecer conselhos iniciais ao vendedor sobre se uma short sale é a melhor opção. Isso inclui:

• Avaliação da Situação Financeira: O corretor deve trabalhar com o vendedor para entender sua situação financeira e explicar as implicações de uma short sale, incluindo o impacto no crédito e responsabilidades tributárias.
• Avaliação do Imóvel: Realize uma avaliação do imóvel para determinar seu valor de mercado atual e ajudar o vendedor a estabelecer um preço competitivo que atraia compradores, mas também esteja dentro dos limites aceitáveis para o credor.

Preparação de Documentos

O corretor também é responsável por ajudar o vendedor a reunir e preparar a documentação necessária para a short sale, incluindo:

• Auxílio na Preparação de Documentos: Guie o vendedor na preparação da carta de dificuldade, extrato bancário e qualquer outra documentação necessária pelo credor.
• Listagem do Imóvel: Crie uma listagem atraente que inclua fotos profissionais, descrições detalhadas e todas as informações relevantes sobre o imóvel para atrair potenciais compradores.

Negociação

Uma parte crucial do papel do corretor é negociação, que envolve:

• Negociação com o Credor: O corretor atua como intermediário entre o vendedor e o credor, negociando os termos da short sale e garantindo que o credor aceite a oferta apresentada.
• Apresentação de Ofertas: Após receber ofertas, o corretor deve apresentar essas propostas ao credor e negociar qualquer contraoferta que possa surgir.

Marketing Imobiliário Estratégias para Short Sales

Um marketing eficaz é essencial para atrair compradores para um imóvel em short sale. Algumas estratégias incluem:

Publicidade Atraente

• Fotografia Profissional: Use fotógrafos profissionais para capturar imagens de alta qualidade do imóvel, realçando suas características únicas e criando uma apresentação atraente para listagens online.
• Home Staging Virtual: Tire proveito do home staging virtual para transformar digitalmente o espaço do imóvel, permitindo que os compradores visualizem seu potencial sem reformas imediatas.

Publicidade Online

• Listagens em Várias Plataformas: Poste o imóvel em vários sites de listagem imobiliária para aumentar a visibilidade.
• Redes Sociais: Use plataformas de redes sociais para promover o imóvel, realçando seu preço atraente e os benefícios de uma short sale.

Importância da Comunicação com Credores

Uma comunicação eficaz com credores é crucial no processo de short sale. Os motivos incluem:

Coordenação Efetiva

• Informações Atualizadas: Mantenha os credores informados sobre o progresso da venda, incluindo ofertas recebidas e quaisquer mudanças na situação financeira do vendedor. Isso ajuda a evitar mal-entendidos e garante que os credores estejam cientes da situação.
• Resposta Rápida: Atue como intermediário entre o vendedor e o credor, garantindo que solicitações de informações sejam respondidas rapidamente e todos os documentos necessários sejam apresentados em tempo hábil.

Redução de Atrasos

• Minimização de Tempos de Espera: Boa comunicação pode ajudar a minimizar tempos de espera e acelerar o processo de aprovação da short sale. Isso é essencial, pois atrasos podem desanimar potenciais compradores e ameaçar a venda.
• Clareza de Requisitos: Garanta que o vendedor e o credor estejam alinhados nos requisitos e termos da short sale, reduzindo a possibilidade de surpresas durante o processo.

Perspectivas do Mercado Imobiliário para Short Sales

A short sale é um fenômeno que evoluiu ao longo do tempo e é profundamente influenciado pelas condições do mercado imobiliário. Aqui está uma análise de três aspectos chave: a evolução das short sales em mercados de crise, o impacto das flutuações de mercado e uma comparação com outros métodos de liquidação de propriedade.

Evolução de Short Sale em Mercados de Crise

A short sale ganhou destaque durante a crise hipotecária de 2007-2008 quando o mercado imobiliário americano experimentou uma queda drástica nos preços das casas. Durante este período, muitas pessoas encontraram-se com hipotecas acima do valor de suas casas, levando a um aumento nas solicitações de short sale.

Após a crise, o mercado imobiliário começou a se recuperar, que resultou em uma mudança na dinâmica das short sales:

• Redução em Short Sales: Com a recuperação dos preços das casas, o número de short sales diminuiu significativamente, pois mais proprietários puderam vender suas casas por um valor suficiente para cobrir suas hipotecas. No entanto, short sales ainda são consideradas uma opção válida para aqueles enfrentando dificuldades financeiras, embora em menor escala.
• Educação do Consumidor: Com o mercado estabilizado, esforços foram feitos para educar consumidores sobre opções disponíveis, que incluíram não apenas short sales, mas também modificações de empréstimo e outras alternativas para evitar execução hipotecária.

Impacto de Flutuações de Mercado

Flutuações no mercado imobiliário têm um impacto direto na frequência e viabilidade das short sales:

Condições de Mercado

• Compradores vs. Vendedores: Em um mercado de vendedores (onde há mais demanda do que oferta), os preços das casas tendem a aumentar, reduzindo a necessidade de short sales. Conversamente, em um mercado de compradores (onde há mais oferta do que demanda), os preços podem cair, aumentando a probabilidade de proprietários enfrentarem dificuldades financeiras e buscarem uma short sale.
• Tendências Econômicas: Fatores econômicos amplos, como taxas de juros, emprego e crescimento econômico, também afetam flutuações de mercado. Em épocas de recessão ou incerteza econômica, short sales podem se tornar uma opção mais comum, enquanto em épocas de estabilidade e crescimento, proprietários são menos propensos a optar por este caminho.

Implicações para Investidores

• Oportunidades para Investidores: Flutuações de mercado também podem criar oportunidades para investidores. Quando short sales são mais comuns, investidores podem adquirir imóveis a preços reduzidos, que podem ser vantajosos para aqueles que procuram rehabilitar ou alugar.
• Risco de Avaliação: No entanto, os investidores devem lembrar que imóveis em short sale frequentemente requerem reparos e podem ter problemas legais associados. A flutuação de preços também pode tornar avaliações menos previsíveis, adicionando um nível de risco a esses investimentos.

Comparação com Outros Métodos de Liquidação de Propriedade

É importante comparar short sales com outros métodos de liquidação de propriedade para entender suas vantagens e desvantagens:

Execução Hipotecária

• Processo: A execução hipotecária é um processo legal no qual o credor toma posse do imóvel devido ao inadimplemento do proprietário. Diferentemente de uma short sale, onde o proprietário tem algum controle sobre a venda, em uma execução hipotecária, o credor faz decisões sem a participação ativa do proprietário.
• Impacto no Crédito: A execução hipotecária tem um impacto mais severo no score de crédito do proprietário, que pode enfrentar dificuldades em obter financiamento no futuro. Em comparação, uma short sale, embora também afete o crédito, tende a ser menos prejudicial.
• Resultados Financeiros: Em uma execução hipotecária, o credor pode não recuperar o valor total da dívida, que poderia resultar em perdas significativas. Em uma short sale, o credor pode recuperar parte da dívida, que pode ser uma solução mais benévola para ambos os lados.

Modificação de Empréstimo

• Processo de Modificação: A modificação de empréstimo envolve alterar os termos do empréstimo existente para torná-lo mais acessível para o proprietário. Isso pode incluir a redução da taxa de juros ou o estendimento do prazo do empréstimo.
• Mantendo a Propriedade: Diferentemente de uma short sale, onde o proprietário é obrigado a vender a propriedade, uma modificação de empréstimo permite que o proprietário mantenha a casa. Isso pode ser benévolo para aqueles que desejam continuar morando em sua casa e estão dispostos a fazer os ajustes necessários para cumprir os novos termos.
• Requisitos de Eligibilidade: No entanto, nem todos os proprietários são elegíveis para modificações de empréstimo e o processo pode ser complicado e exigir uma quantidade significativa de documentação e negociações com o credor.

Venda Convencional

• Processo de Venda: Em uma venda convencional, o proprietário vende sua propriedade por um preço que cobre a dívida hipotecária. Este processo geralmente é mais simples e direto do que uma short sale, mas pode não ser uma opção viável para aqueles em situações financeiras difíceis.
• Impacto Financeiro: Uma venda convencional permite que o proprietário evite a execução hipotecária e o impacto no crédito associado a uma short sale ou execução hipotecária. No entanto, em um mercado em declínio, pode ser difícil alcançar uma venda por um preço suficiente para cobrir a dívida hipotecária.

Comprar um imóvel em short sale pode oferecer grandes oportunidades para adquirir uma casa a um preço mais baixo. Se o objetivo é reformar e resellá-la, nosso home staging virtualé uma aliada chave em sua estratégia. Ele permitirá que você visualize e mostre o potencial da casa para possíveis compradores antes de fazer reformas físicas, realçando os espaços e criando uma apresentação mais atraente.